Posted by 
С подачи лёгкой руки президента про закон «о риэлторах» заговорили в профессиональном и околопрофессиональном сообществе.
Но самое странное, что своё видение работы риэлторов никак не показывают те, кому с ними непосредственно взаимодействовать — клиенты, покупатели и продавцы квартир, а также арендаторы и арендодатели.
Складывается впечатление, что на этой важной теме решили заработать различные дельцы и лоббисты, которые хотят не защиты прав потребителя, а увеличения прибыли страховым компаниям или саморегулируемым организациям — СРО (а возможно и то и другое вместе).
А я пока предлагаю разобраться во всей этой теме.
Какие претензии к риэлторам?
Итак, посмотрим на ситуацию глазами потребителя. Ведь для него вроде бы все должно делаться, не для чиновников же?(это во мне говорит идеалист, не слушайте его).
Что люди ждут от риэлтора и что им не нравится (поправьте или дополните меня):
- Профессионализм
Как это расшифровать? Риэлтор должен помочь продать недвижимость максимально возможно дорого и купить максимально возможно дёшево.
- Безопасность
Если просто — сделка должна проводиться по «прозрачным» схемам. Нужно, чтобы деньги не украли, а квартиру не отобрали.
- Честность
Риэлтор не должен воровать деньги своего клиента. Риэлтор не должен обманывать своего клиента, для того чтобы совершить сделку и получить свои комиссионные.
Это, наверное, основные моменты, которые в реальности волнуют клиентов.
Почему нельзя назначить риэлторов «крайними»?
Теперь давайте разберем все претензии с точки зрения возможностей современного законодательства и сложившегося положения дел.
- Недвижимость продает клиент, а не риэлтор. Риэлтор может рекомендовать, по какой цене выставить недвижимость на продажу, но решение принимает только сам продавец. И нередко клиент упирается в ту цену, по которой невозможно продать прямо сейчас. На падающем рынке это чревато тем, что квартиру удастся продать по ещё более низкой цене. Более того, риэлтор тратит на эти эксперименты с ценой деньги, которые в большинстве случаев записывается им в потери (если сделка не состоялась).
- Безопасность. Опять же решение принимает клиент. Буквально недавно клиент с великим моим сопротивлением купил квартиру, продаваемую по доверенности. Ответственность тут явно не должен нести риэлтор?
- Возьмем еще один момент по безопасности сделок. Риэлторы должны проверить юридическую чистоту недвижимости — это подразумевается клиентом априори. Но никак не подразумевается законодателем. Большинство справок по проверке «истории квартиры» берётся неофициальным путём. Потому что официального пути для риэлтора нет — нет у него полномочий по проверке недвижимости. Он не может официально обратиться в Росреестр, в паспортный стол и другие органы, чтобы собрать кучу документов для клиента и сделать нормальное заключение. Поэтому большинство риэлторов никаких заключений для клиента не делают и никаких документов по безопасности предстоящей сделки не выдают.
- Честность. Я уже писал об этом. Повторюсь ещё раз: клиент должен знать абсолютно всё, что происходит по сделке. Он должен также быть уверен, что оговоренные комиссионные — это всё, что он должен заплатить риэлтору. Никаких скрытых комиссий
и т. д. Здесь я не вижу никаких проблем, кроме вопросов в посредниками, которыми зачастую выступают родственники, соседи и другие «добровольные помощники» продавцов, которые тоже хотят денег. Но не хотят, чтобы об этом узнал продавец.
Какие ещё есть проблемы на рынке недвижимости?
Помимо всего обозначенного, есть на рынке недвижимости и другие интересные моменты:
- агенты-«прилипалы», стажёры-недоучки, липовые риэлторы. На рынок недвижимости тоже проник инфобизнес — куча всяких гуру, бизнес-тренеров и других товарищей не имеющих реального опыта работы пудрят риэлторам мозги и портят рынок. Именно поэтому в базах недвижимости по одному адресу висит по 10−20 объявлений от «прилипал», которые не имея реальных полномочий от продавца, но имея наглость и хамство, портят ему продажу. Покупатель не понимает, кому звонить и с кем договариваться и поэтому старается не сталкиваться с таким объектом. А есть ещё и аукционы, в которых идет замануха низкими ценами…
- фейковые объявления. Коллеги-риэлторы и самостоятельные покупатели подтвердят — во всех базах недвижимости невероятное количество фейковых объявлений о несуществующих объектах недвижимости. Некоторые базы пытаются с этим бороться, но пока это им плохо удается. В итоге покупатель или риэлтор делает больше 50% пустой и не нужной никому работы по прозвону и отсеиванию тех объявлений, что не представляют для него интереса.
- нестандартизированная и «кривая» договорная база. В каждом агентстве недвижимости свой договор «о внесении предоплаты» и своя схема получения денег. Более того, эта самая предоплата как только не обзывается (авансом, залогом, обеспечительным платежом
и т. д. ) и как только не фиксируется. Бывает так (крупные агентства любят это), что покупателю пытаются всучить бумагу не о принятии аванса, а гарантийное письмо о том, что ему передадут деньги, если сделка не состоится. - кривые схемы у застройщиков. Что только застройщик не предлагает оформить. Покупку векселей, покупка пая в ЖСК, преддоговоры
и т. д. и т. п… Вроде бы в стране принят и типа работает ФЗ-214, который регулирует эти отношения и защищает (пусть и недостаточно) покупателей — участников долевого строительства. Но даже крупные застройщики позволяют себе оформлять документы по «кривым» схемам. Виноват ли в этом риэлтор? Явно нет. Почему государство не отслеживает этот вопрос? - нет доступа к необходимой информации. Государство еще само никак не может объединить свои базы (ЗАГСов, например).
Что делать в итоге?
Долго и много описывал как всё ужасно на рынке недвижимости и даже знаменитое «кто виноват?» :). Теперь попробуем перейти к не менее знаменитому «что делать?».
Если мы говорим о соблюдении интересов в первую очередь клиентов и риэлторов, то нужно и законопроект готовить, исходя из этих самых интересов:
- В законе нужно чётко прописать, что в итоге требуется от риэлторов. Это должен понимать и сам представитель профессии и его клиент. Пока это не будет закреплено официально, каждый будет понимать свои права и обязанности по-своему. Желательно спросить об этом у людей (какой-нибудь большой опрос, организованный хотя бы уже имеющейся Российской гильдией риэлторов).
- Нет смысла ставить ограничения на сумму комиссионных. Особенно указывать это в процентах. Ни один нормальный риэлтор не возьмется за сделку по продажу земельного участка стоимостью 200 000 рублей за 2%, если будет знать, что только на рекламу и поездки потратит 20 000. И продавать будет месяцев шесть. В итоге в месяц по этой сделке он получит чуть больше 3500 рублей. Комиссионные — это предмет договоренности между клиентом и риэлтором. Другой вопрос — что оплата услуг риэлторов должна быть прозрачной и понятной клиенту. Риэлтор также должен понимать, что его расходы будут возмещены.
- Надо дать право риэлторам официально запрашивать во всех необходимых учреждениях необходимую для проверки «юридической чистоты» информацию. Если законодатель не хочет по каким-то причинам это делать, смотрим п. 1 - в обязанности и ответственность риэлтора это входить не должно. Ответственность должна быть ограничена теми полномочиями и обязанностями, что имеет риэлтор.
- Подача объявлений в базы недвижимости должна быть отрегулирована на законодательном уровне. Если сами базы этого делать не хотят, нужно написать для них регламент. Объявления принимать только от собственников (Из рук в руки, помню такое практиковала одно время) или от их представителей (по доверенности или по договору).
- Нужно унифицировать договор на оказание услуг риэлторами и правила получения авансов/задатков/обеспечительных платежей. Прописать, что ряд пунктов являются обязательными. В остальных — пожалуйста, пишите, что хотите. Тем более каждая ситуация с каждым объектом недвижимости чем-то да отличается от предыдущей.
- Нужно определиться с профессией (см. п 1). Сейчас на рынке куча непрофессионалов и прилипал. Если риэлтор должен и может заниматься юрчистотой предстоящей сделки, то обязательны экзамены/тестирование для доступа к оказанию услуг. Если в задачи риэлтора входит только помощь в поиске покупателя или продавца, то здесь доступ к профессии может быть смягчен — ведь он не отвечает за юридическую составляющую сделки.
Если в законе будет прописано хотя бы это, клиентам риэлторов (да и самим профессиональным риэлторам) станет проще работать.
Что я забыл? Что можно было бы ещё указать?