Ипотека или аренда? Считаем на реальных вариантах.

ipoteka-vs-arendaЯ довольно часто на форумах и в личном общении встречаю этот вопрос.
Кто-то склоняется к ипотеке, кто-то к аренде. Но зачастую вопрос лежит в области психологии, то есть люди отвергают то, что более непонятно или сложно.

Мы же попробуем сейчас разобраться с данным вопросом не только с психологической стороны, но и с финансовой, на примере реального варианта.

Берем для примера довольно-таки стандартную квартиру выставленную на продажу в настоящее время. Вот ее параметры:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
1 комнатная квартира у м.Сходненская на Химкинском бульваре, д.21.
Квартира находится на 7 этаже 12 этажного дома. Общая площадь 39,1 кв. м, площадь кухни — 8,7 кв.м., в квартире 2 застекленные лоджии, раздельный санузел. Требуется ремонт, наследство (документы не самые лучшие, но об этом в следующий раз). Выставлена в продажу она сейчас за 6,7 млн.рублей.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------

Начнем с ипотечного кредита

Предположим опять же довольно-таки стандартные параметры: кредит сроком на 20 лет под 12% годовых. Первоначальный взнос — 600 тысяч рублей (меньше 10%).
Что на выходе:
Сумма ежемесячного платежа — чуть больше 67 000 рублей
Переплата за 20 лет — чуть больше 10 млн.рублей.
То есть в общей сложности за квартиру будет уплачено 16.700.000 рублей

Плюсы ипотеки:
+ жилье сразу переходит в собственность
+ гарантия стабильности в выборе места проживания
+ возможное увеличение стоимости недвижимости в процессе погашения ипотеки
+ появляется возможность улучшать свои жилищные условия, а не начинать с нуля
+ платить нужно за свое жилье, в котором ты проживаешь
Минусы ипотеки:
— высокий процент переплаты, в случае платежей без досрочного погашения
— существенный ежемесячный платеж
— при падении доходов финансовая нагрузка увеличивается

Что же с арендой?

Подобная квартира сдается сейчас в пределах 28−30 тыс. рублей/месяц. Предположим, что коммунальные услуги выравнивают эту сумму до 30 тысяч.
Итак, если цены на аренду не идут вверх (а это обычно не так), то при аренде в течении 20 лет этой квартиры нужно будет отдать арендодателю 7,2 млн. рублей, то есть в принципе больше нынешней стоимости квартиры.
Из суммы расходов по ипотеке у нас остается еще 37 000 рублей, которые можно откладывать. Что составит через 20 лет почти 8,9 млн.рублей.
Складываем и эти суммы — выходит 16,1 млн. рублей (чуть меньше выплаты за квартиру при ипотеке).
Итак, через 20 лет при аренде жилья мы обладаем суммой почти в 8,9 млн. рублей на покупку чего угодно, например того же жилья (в 50 лет все больше и больше хочется стабильности).

Плюсы аренды:
+ бОльшая гибкость в выборе места проживания и смене его
+ если не откладывать ничего, то сумма ежемесячных платежей меньше вполовину
Минусы аренды:
— постоянная угроза выселения, нет правовой поддержки
— платить приходится за чужое и выплата в конечном итоге тоже не маленькая
— если откладывать, то к концу 20 летнего срока, накопленные 8,9 миллионов однозначно будут съедены инфляцией, что не позволит купить то же жилье, даже если оно ни капли не подорожает само по себе.

Резюмирую:
Не в пользу ипотечного кредитования конечно же говорят высокие ставки и высокие цены на недвижимость.
И при первом приближении, аренда выглядит интереснее, так как не предлагает «надрываться», но впоследствии все равно встает вопрос о собственном жилье и потеря времени и денег хотя бы при 5 летней аренде идет уже в минус.
Поэтому, при длительном сроке планирования, по моему мнению, предпочтение все-таки лучше отдать ипотеке.

P. S. Если вы все-таки выбрали ипотечное кредитование, помните, что одним из способов существенно снизить переплату по кредиту является частичное досрочное погашение кредита. Этот момент действует лучше всего в первую половину срока кредита!
А происходит это из-за структуры аннуитетного платежа. Он удобен тем, что позволяет снизить сумму ежемесячных трат, а также что она выходит стандартной, в отличие от дифференцированного платежа.

Про разницу между дифференцированным и аннуитетным платежами я расскажу в следующем посте. Там же станет понятно, почему досрочное погашение по ипотечному кредиту выгоднее всего осуществлять в первую половину срока кредитования.