Как оценить квартиру?

Как узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к сертифицированному оценщику? В этом мы сейчас и попробуем разобраться.

В настоящее время на рынке недвижимости существует несколько способов оценки квартиры: прибегнуть к помощи сертифицированного оценщика, пригласить риелтора или попытаться решить эту проблему самостоятельно. Посмотрим, чем различаются эти три варианта.

С определённой степенью достоверности можно узнать стоимость квартиры, пригласив специалиста из оценочной кампании. Заплатив от 3000 рублей, вы получите на руки официальный отчёт профессионального оценщика о стоимости квартиры. Вроде бы все замечательно, но документ этот практически не имеет значения для потенциальных покупателей. Они склонны доверять скорее своим впечатлениям, нежели отчету оценщика. Сложившаяся практика подтверждает это и отчет оценщика (и то не всякого, а обычно аккредитованного) используют только банки при выдаче ипотечных кредитов или при сделках с коммерческим жильем. А тех, кто настойчиво пытается продать квартиру по цене, заявленной оценщиком, ждет разочарование и, однозначно, потеря времени. Дело в том, что при продаже квартиры процесс торга имеет первостепенное значение, а, получив документ от оценщика, продавцы о торге, как правило, даже и не думают.

Если вы решаете вопрос оценки с помощью риелтора, то зачастую приходится рассматривать два варианта:

С первым вариантом все более-менее понятно: он аналогичен описанному выше. Как правило, оценка с выездом риэлтора на квартиру более близка к действительности. Правда реальна и другая проблема, с которой часто сталкиваются продавцы — агенты (особенно новички) называют завышенную стоимость, чтобы привлечь клиента на договор со своим агентством. Из-за этого квартиры долго продаются и продавец все-таки приходит к реальной рыночной цене, но зачастую уже потратив на работу с таким агентом время. Хорошо если не приходится «падать» в цене из-за изменившейся ситуации на рынке, что после кризиса 2008 года происходило сплошь и рядом.

Ситуация с экспресс-оценкой по телефону еще хуже. Это опять же один из способов привлечь клиента к подписанию договора с агентством. Как можно оценить такой сложный предмет по телефону? В этом случае речь пойдет, скорее всего, об усредненной стоимости квартиры. То есть из специализированной базы недвижимости риелтор отберет квартиры, подобные вашей, и вычислит среднюю стоимость квадратного метра. После чего остается лишь перемножить две цифры: общую площадь вашей квартиры и усредненную стоимость квадратного метра — и результат готов! Кстати, оценку многие продавцы начинают именно с этого: звонят в несколько фирм (чем больше, тем лучше) и просят оценить их квартиру. Очень часто специалисты разных фирм, оценивая одну и ту же квартиру по телефону, весьма существенно расходятся во мнениях. Погрешность при этом может достигать до 1 000 000 рублей, и как относиться к подобному методу — решайте сами.

Третий вариант — оценить квартиру самому, не привлекая специалистов ни из оценочной, ни из риелторской фирмы. Затраты минимальные — только на покупку изданий о недвижимости или изучение баз недвижимости, которых уже немало в интернете. Нужно лишь подобрать квартиры с такими же параметрами, как у вашей, и рассчитать среднюю стоимость. Чем больше выборка, тем, конечно же, точнее результат. Этот способ надежнее экспресс-оценки, так как в любом случае вы свою квартиру знаете лучше, чем риелтор, которому вы рассказали о ней по телефону.

Минусы здесь следующие (из практики):

Прежде чем рассказать о так называемых технических параметрах, представим юридические:

Теперь скажем несколько слов о технических параметрах. Один из немаловажных факторов, влияющих на стоимость квартиры, — насколько престижен район, где она находится (свежую информацию о ценах на квартиры по округам москвы я опубликовал чуть ранее здесь). Надо заметить, что этот фактор мало связан с экологией — гораздо больше он зависит от сложившейся репутации данной местности. Так, представленная ниже градация округов во многом отличается от опубликованной недавно оценки экологической обстановки в округах.

Наиболее предпочтительными (а следовательно, и дорогими) являются ЮЗАО, СЗАО, ЗАО. Менее предпочтительны САО, СВАО, ВАО. Замыкают этот ряд ЮВАО, ЮАО. Ну и, конечно, нельзя забывать о неизменной престижности центра.

Нужно иметь в виду, что абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене, и это различие может быть весьма существенным.

Еще одна важная особенность расположения недвижимости — удаленность от станции метро. Здесь нужно учитывать два фактора, влияющих на стоимость:

Эта градация несколько расплывчата. Трудно однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов, так как практически в каждом из них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье. Элитные дома в представленном ниже обзоре не рассматриваются.

Панель:

Кирпич:

Монолит. Обычно самые дорогие и престижные — монолитные дома. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность выбора в зонировании и обустройстве жилого пространства.

Немаловажен и такой фактор, как безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд. Также определенное значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии.

Необходимо учитывать также расположение и планировку квартиры. Если она находится не в торце и относится к так называемым распашонкам (комнаты расположены на разных сторонах), это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней стоимость жилья может быть ниже аналогичного, но расположенного иначе.

Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует непременно обратить внимание потенциального покупателя.

Безусловно, оценивается и кубический объем жилплощади, на которую непосредственное влияние имеет высота потолков. Самая популярная — 2,75−3,2 м. Все, что не соответствует этому, котируется ниже. Так, менее востребованы квартиры с высотой потолков до 2,5 и более 4,5 м, хотя и последнем случае находятся желающие.

Например, совсем недавно прошла сделка с покупателем, который искал квартиру с потолками не менее 4,5 м. Обычно такие квартиры можно встретить в центре, в домах дореволюционной постройки. И нужный вариант был найден! Квартира оказалась небольшой площади, с минимальными удобствами (а точнее, в ней был только туалет), и поэтому обошлась будущему собственнику не так дорого. После покупки он сделал второй полуэтаж, тем самым значительно увеличив полезную площадь квартиры.

Есть еще много факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: изолированность комнат, вид из окон, тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая колонка). Важно также, есть ли в квартире телефон, поскольку его отсутствие снижает покупательский спрос, а соответственно и цену квартиры, так как в Москве по-прежнему существует очередь на установку телефона. Отсутствие балкона или лоджии является еще одним недостатком, снижающим цену квартиры.

Необходимо также учитывать состояние квартиры. При анализе этого параметра следует рассмотреть пять основных вариантов:

Первый и четвертый варианты почти не влияют на цену, а влияют только на быстроту продажи (психологически покупатель быстрее согласится на покупку симпатичной свежей квартиры).

При втором и третьем варианте квартира может быть продана при значительном снижении цены.

А вот с пятым все гораздо интереснее. Можно с уверенностью сказать, что евроремонт (настоящий, а не псевдо) при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 15−20% от вложенных в него денег. Нередко приходится видеть продавцов, выставляющих квартиру с полноценной стоимостью вложенных в евроремонт денег и не могущих продать ее полгода или год.

В заключение акцентирую ваше внимание, что в любом случае, при каком бы то ни было варианте к оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Если провести ее с погрешностью, то это может обернуться потерей как времени, так и денег.

Автор статьи — Вишняков Сергей, статья опубликована впервые в журнале «Недвижимость и цены» в 2004 году