Что вам нужно от риэлтора? Честность, деньги???

С подачи лёгкой руки президента про закон «о риэлторах» заговорили в профессиональном и околопрофессиональном сообществе.

Но самое странное, что своё видение работы риэлторов никак не показывают те, кому с ними непосредственно взаимодействовать — клиенты, покупатели и продавцы квартир, а также арендаторы и арендодатели.

Складывается впечатление, что на этой важной теме решили заработать различные дельцы и лоббисты, которые хотят не защиты прав потребителя, а увеличения прибыли страховым компаниям или саморегулируемым организациям — СРО (а возможно и то и другое вместе).

А я пока предлагаю разобраться во всей этой теме.

Какие претензии к риэлторам?

Итак, посмотрим на ситуацию глазами потребителя. Ведь для него вроде бы все должно делаться, не для чиновников же?(это во мне говорит идеалист, не слушайте его).

Что люди ждут от риэлтора и что им не нравится (поправьте или дополните меня):

  • Профессионализм

Как это расшифровать? Риэлтор должен помочь продать недвижимость максимально возможно дорого и купить максимально возможно дёшево.

  • Безопасность

Если просто — сделка должна проводиться по «прозрачным» схемам. Нужно, чтобы деньги не украли, а квартиру не отобрали.

  • Честность

Риэлтор не должен воровать деньги своего клиента. Риэлтор не должен обманывать своего клиента, для того чтобы совершить сделку и получить свои комиссионные.

Это, наверное, основные моменты, которые в реальности волнуют клиентов.

Почему нельзя назначить риэлторов «крайними»?

Теперь давайте разберем все претензии с точки зрения возможностей современного законодательства и сложившегося положения дел.

  1. Недвижимость продает клиент, а не риэлтор. Риэлтор может рекомендовать, по какой цене выставить недвижимость на продажу, но решение принимает только сам продавец. И нередко клиент упирается в ту цену, по которой невозможно продать прямо сейчас. На падающем рынке это чревато тем, что квартиру удастся продать по ещё более низкой цене. Более того, риэлтор тратит на эти эксперименты с ценой деньги, которые в большинстве случаев записывается им в потери (если сделка не состоялась).
  2. Безопасность. Опять же решение принимает клиент. Буквально недавно клиент с великим моим сопротивлением купил квартиру, продаваемую по доверенности. Ответственность тут явно не должен нести риэлтор?
  3. Возьмем еще один момент по безопасности сделок. Риэлторы должны проверить юридическую чистоту недвижимости — это подразумевается клиентом априори. Но никак не подразумевается законодателем. Большинство справок по проверке «истории квартиры» берётся неофициальным путём. Потому что официального пути для риэлтора нет — нет у него полномочий по проверке недвижимости. Он не может официально обратиться в Росреестр, в паспортный стол и другие органы, чтобы собрать кучу документов для клиента и сделать нормальное заключение. Поэтому большинство риэлторов никаких заключений для клиента не делают и никаких документов по безопасности предстоящей сделки не выдают.
  4. Честность. Я уже писал об этом. Повторюсь ещё раз: клиент должен знать абсолютно всё, что происходит по сделке. Он должен также быть уверен, что оговоренные комиссионные — это всё, что он должен заплатить риэлтору. Никаких скрытых комиссий и т. д. Здесь я не вижу никаких проблем, кроме вопросов в посредниками, которыми зачастую выступают родственники, соседи и другие «добровольные помощники» продавцов, которые тоже хотят денег. Но не хотят, чтобы об этом узнал продавец.

Какие ещё есть проблемы на рынке недвижимости?

Помимо всего обозначенного, есть на рынке недвижимости и другие интересные моменты:

  • агенты-«прилипалы», стажёры-недоучки, липовые риэлторы. На рынок недвижимости тоже проник инфобизнес — куча всяких гуру, бизнес-тренеров и других товарищей не имеющих реального опыта работы пудрят риэлторам мозги и портят рынок. Именно поэтому в базах недвижимости по одному адресу висит по 10−20 объявлений от «прилипал», которые не имея реальных полномочий от продавца, но имея наглость и хамство, портят ему продажу. Покупатель не понимает, кому звонить и с кем договариваться и поэтому старается не сталкиваться с таким объектом. А есть ещё и аукционы, в которых идет замануха низкими ценами…
  • фейковые объявления. Коллеги-риэлторы и самостоятельные покупатели подтвердят — во всех базах недвижимости невероятное количество фейковых объявлений о несуществующих объектах недвижимости. Некоторые базы пытаются с этим бороться, но пока это им плохо удается. В итоге покупатель или риэлтор делает больше 50% пустой и не нужной никому работы по прозвону и отсеиванию тех объявлений, что не представляют для него интереса.
  • нестандартизированная и «кривая» договорная база. В каждом агентстве недвижимости свой договор «о внесении предоплаты» и своя схема получения денег. Более того, эта самая предоплата как только не обзывается (авансом, залогом, обеспечительным платежом и т. д.) и как только не фиксируется. Бывает так (крупные агентства любят это), что покупателю пытаются всучить бумагу не о принятии аванса, а гарантийное письмо о том, что ему передадут деньги, если сделка не состоится.
  • кривые схемы у застройщиков. Что только застройщик не предлагает оформить. Покупку векселей, покупка пая в ЖСК, преддоговоры и т. д. и т. п… Вроде бы в стране принят и типа работает ФЗ-214, который регулирует эти отношения и защищает (пусть и недостаточно) покупателей — участников долевого строительства. Но даже крупные застройщики позволяют себе оформлять документы по «кривым» схемам. Виноват ли в этом риэлтор? Явно нет. Почему государство не отслеживает этот вопрос?
  • нет доступа к необходимой информации. Государство еще само никак не может объединить свои базы (ЗАГСов, например).

Что делать в итоге?

Долго и много описывал как всё ужасно на рынке недвижимости и даже знаменитое «кто виноват?» :). Теперь попробуем перейти к не менее знаменитому «что делать?».

Если мы говорим о соблюдении интересов в первую очередь клиентов и риэлторов, то нужно и законопроект готовить, исходя из этих самых интересов:

  1. В законе нужно чётко прописать, что в итоге требуется от риэлторов. Это должен понимать и сам представитель профессии и его клиент. Пока это не будет закреплено официально, каждый будет понимать свои права и обязанности по-своему. Желательно спросить об этом у людей (какой-нибудь большой опрос, организованный хотя бы уже имеющейся Российской гильдией риэлторов).
  2. Нет смысла ставить ограничения на сумму комиссионных. Особенно указывать это в процентах. Ни один нормальный риэлтор не возьмется за сделку по продажу земельного участка стоимостью 200 000 рублей за 2%, если будет знать, что только на рекламу и поездки потратит 20 000. И продавать будет месяцев шесть. В итоге в месяц по этой сделке он получит чуть больше 3500 рублей. Комиссионные — это предмет договоренности между клиентом и риэлтором. Другой вопрос — что оплата услуг риэлторов должна быть прозрачной и понятной клиенту. Риэлтор также должен понимать, что его расходы будут возмещены.
  3. Надо дать право риэлторам официально запрашивать во всех необходимых учреждениях необходимую для проверки «юридической чистоты» информацию. Если законодатель не хочет по каким-то причинам это делать, смотрим п. 1 - в обязанности и ответственность риэлтора это входить не должно. Ответственность должна быть ограничена теми полномочиями и обязанностями, что имеет риэлтор.
  4. Подача объявлений в базы недвижимости должна быть отрегулирована на законодательном уровне. Если сами базы этого делать не хотят, нужно написать для них регламент. Объявления принимать только от собственников (Из рук в руки, помню такое практиковала одно время) или от их представителей (по доверенности или по договору).
  5. Нужно унифицировать договор на оказание услуг риэлторами и правила получения авансов/задатков/обеспечительных платежей. Прописать, что ряд пунктов являются обязательными. В остальных — пожалуйста, пишите, что хотите. Тем более каждая ситуация с каждым объектом недвижимости чем-то да отличается от предыдущей.
  6. Нужно определиться с профессией (см. п 1). Сейчас на рынке куча непрофессионалов и прилипал. Если риэлтор должен и может заниматься юрчистотой предстоящей сделки, то обязательны экзамены/тестирование для доступа к оказанию услуг. Если в задачи риэлтора входит только помощь в поиске покупателя или продавца, то здесь доступ к профессии может быть смягчен — ведь он не отвечает за юридическую составляющую сделки.

Если в законе будет прописано хотя бы это, клиентам риэлторов (да и самим профессиональным риэлторам) станет проще работать.

Что я забыл? Что можно было бы ещё указать?