5 типичных ошибок непрофессиональных инвесторов в недвижимость

Я нередко консультирую клиентов по вопросам безопасности сделок с недвижимостью. В той или иной мере на консультациях затрагиваются и вопросы ликвидности покупаемой недвижимости. И очень часто люди допускают ошибки в самом начали этого пути. Какие?
Попробую как-то систематизировать эти ошибки.

1. «Хромает» финансовое планирование инвестиций в недвижимость.

Да, на самом начальном этапе люди плохо считают возможные затраты и не соизмеряют их с потенциальным доходом. Что это значит?
Человек берет ипотеку на «убитую» квартиру ценой 4 млн.рублей. Стоимость ее в нормальном состоянии — максимум 4,8 млн. О, отлично, считает «инвестор». Перепродам ее через 3 месяца и получу неплохой навар!
Начинаем считать. Вычитаем расходы на ремонт — от 500 тысяч. Вычитаем стоимость ипотеки на время продажи квартиры. Вычитаем расходы на получение ипотеки. Что получаем? Правильно — почти ноль! За 5−6 месяцев работы дай бог остается 100−150 тысяч. Это удачная инвестиция?
Совет: считайте, считайте и считайте. Учитывайте всё. И лучше выбирать пессимистичный сценарий. Тогда финансовых потерь не будет. И потери времени на неудачных инвестициях.

2. Неправильный подход к определению места нахождения недвижимости.

Люди ищут объект для инвестиций исходя из цены. Таким образом в число потенциальных (а в некоторых случаях и реальных) объектов для инвестиций входит как минимум непопулярное направление, да еще и неблизко от Москвы. Иногда такие инвесторы покупают недвижимость в каком-нибудь областном городе, а потом мучаются с продажей этого объекта.
Совет: при инвестициях в недвижимость очень важно время её продажи в будущем. Покупая неинтересное направление или квартиру вдалеке от экономических центров, вы изначально обрекаете себя на финансовые потери. Ищите с умом. Пусть квартира будет поменьше, но в лучшем месте. Чем трёшка в глуши.

3. Игнорирование юридической безопасности покупки недвижимости.

Еще один момент, часто встречающийся. В поисках дешевых вариантов люди находят недвижимость с юридическими рисками. Из последнего — квартира с свежим наследством, причем там, где мачеха (!) получила наследство от дочери. А иногда бывают и квартиры с выписанными в интернаты людьми и т. д.
А ведь юридическая чистота влияет на ликвидность недвижимости! Вы замучаетесь перепродавать недвижимость с «кривыми» документами. А можно еще и в принципе потерять «удачный» объект в результате судебных споров. Такой результат вам нужен? Думаю нет.
Совет: как в известной сказке — не гонитесь за дешевизной. Обязательно интересуйтесь «историей» покупаемой квартиры. Причем не со слов продавца (у него задача -продать во что бы то ни стало), а документы, бумаги, заявления и т. д.

4. Плохое знание ситуации на рынке недвижимости в момент инвестиций.

При планировании быстрых инвестиций люди нередко не обращают внимание на ситуацию на рынке недвижимости в конкретный момент времени. Если предполагаеся спад, о какой выгоде инвестирования в течение 3−6 месяцев может идти речь?
Совет: обязательно обращайте внимание на ситуацию на рынке. Причем и на рынке недвижимости и вообще, что происходит в той стране, в недвижимость которой вы решили инвестировать. Быстрые инвестиции возможно в редкое количество моментов, например, в начале резкого роста. В остальном нужно планировать более отдаленные сроки — от года как минимум.

5. Акцент на стоимости в ущерб ликвидности.

Опять же в поисках наиболее дешевых вариантов, делаются и такие ошибки. Например, покупается маленькая трешка с смежными комнатами на 1-м этаже. Спрашивается, на кого рассчитан этот объект? Однозначно такая трешка продастся хуже и дольше, чем мелкая однушка в этом же доме на этаже, отличном от первого. Причем, на однушке и «навар» может быть больше и продастся она быстрее (что тоже важно, особенно, если деньги заемные).
Совет: нужно смотреть на ликвидность покупаемой недвижимости. Трешки обычно продаются хуже, чем однушки. Первый этаж в Москве и области — продается дольше и дешевле. Вроде бы все логично, но люди все равно делают и такие ошибки.

Удачных вам инвестиций! И не делайте стандартных ошибок!

С вами был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью.
Хотите еще больше интересной информации — подписывайтесь на мою рассылку «О недвижимости: легко и просто» или вступайте в группу «Прайм квалити» в Фейсбук/Вконтакте