Также объясню как правильно экономить при выплатах по ипотечному кредиту.
Начнем, пожалуй, с дифференцированного платежа, как наименее представленного на рынке.
Дифференцированный платеж, как и аннуитетный, состоит из двух частей — платеж в счет погашения самого кредита и платеж в счет выплаты процентов по кредиту.
Он выглядит вроде бы более справедливым, так как платежи по процентам рассчитываются из реальной суммы долга, которая уменьшается от месяца к месяцу по мере выплат.
Приведу для наглядности примерную табличку (дифференцированный платеж):
Для удобства возьмем ровные суммы: кредит 4,8 млн. рублей под 12% годовых на один год
|
||||
№
|
Сумма долга
|
Полный платеж по кредиту
|
Часть платежа, уходящая в погашение долга
|
Часть платежа, уходящая в погашение процентов
|
1
|
4 800 000
|
448 000
|
400 000
|
48 000
|
2
|
4 400 000
|
444 000
|
400 000
|
44 000
|
3
|
4 000 000
|
440 000
|
400 000
|
40 000
|
4
|
3 600 000
|
436 000
|
400 000
|
36 000
|
5
|
3 200 000
|
432 000
|
400 000
|
32 000
|
6
|
2 800 000
|
428 000
|
400 000
|
28 000
|
7
|
2 400 000
|
424 000
|
400 000
|
24 000
|
8
|
2 000 000
|
420 000
|
400 000
|
20 000
|
9
|
1 600 000
|
416 000
|
400 000
|
16 000
|
10
|
1 200 000
|
412 000
|
400 000
|
12 000
|
11
|
800 000
|
408 000
|
400 000
|
8 000
|
12
|
400 000
|
404 000
|
400 000
|
4 000
|
Переплата
|
312 000
|
Возьмем табличку для аннуитетного платежа:
Для удобства возьмем ровные суммы: кредит 4,8 млн. рублей под 12% годовых на один год
|
||||
№
|
Сумма долга
|
Полный платеж по кредиту
|
Часть платежа, уходящая в погашение долга
|
Часть платежа, уходящая в погашение процентов
|
1
|
4 800 000
|
426 475
|
377 554,45
|
48 920,55
|
2
|
4 422 445,55
|
426 475
|
382 856,36
|
43 618,64
|
3
|
4 039 589,19
|
426 475
|
385 304,39
|
41 170,61
|
4
|
3 654 284,80
|
426 475
|
389 231,33
|
37 243,67
|
5
|
3 265 053,47
|
426 475
|
396 418,62
|
30 056,38
|
6
|
2 868 634,85
|
426 475
|
397 238,50
|
29 236,50
|
7
|
2 471 396,35
|
426 475
|
402 099,58
|
24 375,42
|
8
|
2 069 296,77
|
426 475
|
405 385,18
|
21 089,82
|
9
|
1 663 911,59
|
426 475
|
410 063,82
|
16 411,18
|
10
|
1 253 847,77
|
426 475
|
413 696,06
|
12 778,94
|
11
|
840 151,71
|
426 475
|
417 912,36
|
8 562,64
|
12
|
422 239,35
|
426 403,90
|
422 239,35
|
4 164,55
|
Переплата
|
317 628,90
|
Разница видна сразу:
Первое — это сумма переплаты по кредиту (я выделил платежи по процентам желтым цветом). Здесь она не так велика, но не забудем, что речь о сроке кредита-один год! Переплата по кредиту при сроках кредитования в 10 лет конечно же сильно увеличится.
Второе — дифференцированный платеж изначально больше, но уменьшается по мере выплаты кредита. Аннуитетный — равный на всем сроке кредита.
Третье — при аннуитетном платеже часть, уходящая в погашении долга изначально меньше и увеличивается к концу срока выплат по кредиту.
Ежемесячный платеж выравнивается примерно к середине срока кредитования, тогда же выравнивается и часть платежа, уходящая в счет погашения долга.
Итог:
Аннуитетный платеж
Плюсы
+ равная сумма ежемесячного платежа на всем сроке кредитования
+ сумма ежемесячного платежа меньше
Минусы
— переплата процентов по кредиту
— изначальная большая часть ежемесячного платежа уходит на погашение процентов
Дифференцированный платеж
Плюсы
+переплата процентов по кредиту меньше
+изначально равная часть ежемесячного платежа идет на погашение суммы долга
+по мере выплат, уменьшается ежемесячный платеж
Минусы
-в самом начале сумма ежемесячного платежа достаточно велика
К сожалению ипотечных кредитов с дифференцированным платежом становится все меньше и меньше. «Виной» этому и то, что аннуитетные платежи выгоднее для банков и то, что клиенты банков зачастую обращают больше внимания на удобство и сравнительно небольшую сумму ежемесячного платежа.
Рекомендация по правильной экономии при аннуитетных платежах:
Всем знакомым, друзьям и клиентам я всегда советую как можно раньше начать осуществлять досрочные платежи. Дело в том, что досрочный платеж почти всегда идет на погашение основного долга, в отличие от ежемесячного платежа (где сначала платится больше процентов, чем долга). Таким образом те, кто могут делать (любыми суммами, которые позволяет ипотечный банк), снижают свою сумму переплаты по кредиту.
Делать это лучше в первую половину срока кредитования-тогда достигается максимальный эффект.
------------------------------------
Задать мне вопросы о сделках с недвижимостью вы можете как в комментариях к данной статье, так и на сайте www.1Quality.ru