Продажа 1/3 ЦУМа — невыгодное предложение или «слабая» упаковка?

На этой неделе я участвовал в очень интересном мероприятии — 10х аналитических дискуссиях рынка недвижимости.
В первой части мероприятия речь шла о продаже Москвой 1/3 доли ЦУМа. Департамент конкурентной политики Москвы достаточно смело вышел на мероприятие, чтобы услышать мнение экспертов рынка недвижимости. За что им большой плюс.
Далее из презентации и вопросов-ответов экспертов выясняется:
— продаваемый объект представляет собой 1/3 долю в 2 зданиях. Эти площади обременены долгосрочной арендой (до 2022 и 2045 года);
— собственник остальных 2/3 является как раз и арендатором 1/3;
— ставки аренды занижены по отношению к рынку, поменять их нельзя.
«Копаем» дальше.

— департамент не знает, зарегистрирована ли торговая марка «ЦУМ». К покупке предлагаются только площади, без права использования названия.

— все эксперты как один заявляют, что на открытом рынке покупателей на такое «добро» нет. Кроме 2 вариантов: а) собственник 2/3 захочет консолидировать весь объект в своих руках. б) представители близких к властям предпринимателей в этих же целях.
— вероятность всего это невелика.
Мое мнение:
1. Я не специализируюсь на коммерческой недвижимости, поэтому инвестиционную привлекательность оценить не могу. Хотя представители департамента и рассчитали окупаемость в течение 17 лет. Но, если говорить о ликивидности объекта, — это как раз классический случай проблемной недвижимости. Почему?
— Это не отдельный объект, а долевая собственность.
— Обременение арендой с заниженной ставкой не позволяет получить всю возможную потенциальную прибыль. «Война» с сособственником и арендатором площадей может ни к чему не привести, кроме потерь.
— Самое интересное — это название «ЦУМ». И его то как раз в предложении и нет. Смысл покупки такой недвижимости?
— Документы еще не все собраны и на небольшой кусок площадей их вроде бы и нет. Коммуникации находятся в владении второго сособтвенника.
По всем параметрам — бессмысленная покупка.
2. Еще один момент, который отметил на мероприятии не только я. Это слабая подготовка к продаже со стороны Москвы.
Начиная от того, что некоторых документов пока нет в наличии и заканчивая тем, что ответа на вопрос о принадлежности торговой марки «ЦУМ» у представителя департамента не было. Более того, сам вопрос вызвал затруднение.
Как можно организовывать аукцион по продаже такого крупного объекта, не упаковав его и не подготовив ответы на самые важные вопросы? Не знаю, есть ли у департамента консультанты со стороны реального бизнеса, но их нужно было бы спросить заранее, а не рожать аукцион только в недрах чиновничьих кабинетов.
И вот за слабую подготовку аукциона товарищам из правительства Москвы — минус.
Вторая часть была посвящена инвестициям в жилую недвижимость. О ней — в следующем материале.

С вами был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью.
Хотите еще больше интересной информации — подписывайтесь на мою рассылку «О недвижимости: легко и просто» или вступайте в группу «Прайм квалити» в Фейсбук/Вконтакте