Как продать комнату в коммуналке (+новые правила)?

Как продать комнату в коммунальной квартире? Такой вопрос возникает у любого, кто в своё время таким образом инвестировал в недвижимость и у тех, кто имеет комнату в результате приватизации. Скажу сразу — с 1 января 2016 года это сделать ещё сложнее и дороже, чем раньше.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.250) в случае продажи доли в недвижимости или комнаты в коммунальной квартире у ваших соседей возникает право преимущественной покупки. То есть, в первую очередь ты должен предложить купить им.

Государство предполагает, что таким естественным образом количество коммунальных квартир должно уменьшится. Но пока получается не очень. И в первую очередь из-за того, что с соседями договориться обычно не удается. Они почему-то хотят купить сильно дешевле…

Итак, что нужно сделать, чтобы продать свою комнату постороннему лицу (не соседям)? Предположим, что вы его уже нашли, он вам внес аванс и готов ждать.

Вариант 1

  • Определившись уже с ценой комнаты и условиями продажи, нужно официально (лучше всего через нотариуса) предложить купить её соседям.
  • Нотариус уведомляет соседей о вашем предложении и фиксирует их ответы. Бывает (редко), что соседи готовы прийти к нотариусу и написать отказ от покупки. Но чаще всего приходится ждать месяц. Причем месяц с момента получения уведомления о продаже. Что сделать очень трудно — соседи вставляют палки в колёса и всяческими способами уклоняются от его получения.

Совет: Если вы купили комнату как инвестицию, постарайтесь наладить отношения со всеми соседями. При перепродаже это будет делать поздно.

  • По истечении месяца с момента получения всеми соседями предложения о покупке комнаты, нотариус, подводит итоги. Если никто из них не изъявил желание купить комнату на ваших условиях, вы можете продать её стороннему покупателю.

Совет: Если отношения с соседями уже не заладились, не стоит предупреждать их о том, что должно прийти извещение о покупке. Таким образом у вас есть шанс, что соседи сразу получат документ, а не будут бегать и скрываться от почтальона.

  • С 1 января 2016 года сделки по продаже комнаты стороннему покупателю (не соседям) обязательно должны проводиться через нотариуса. До этого их можно было делать в простой письменной форме, теперь не получится. Это, конечно, дополнительные траты на нотариальные услуги, которые нужно заранее обсудить с потенциальным покупателем.

Совет: Для отправки предложений о покупке комнаты соседям выбирайте того же нотариуса, через которого будете проводить сделку купли-продажи. Так вы избежите дополнительных расходов и дополнительных излишних действий.

Вариант 2

Предположим, что с с соседями по коммуналке безнадёжно испорчены отношения, поэтому спокойно продать комнату у вас не получится. Более того, они всячески уклоняются от получения извещения о продаже. Что дальше — тупик?

Не совсем. В таком случае вступает в силу план Б. Который давно используется на рынке, вследствие активного злоупотребления соседями своим правом преимущественной покупки. Думаю, в свете непродуманных изменений в законодательстве, данный вариант всё чаще будет использоваться бедными продавцами.

Сразу предупреждаю — вариант не законный. А именно продажа через дарение.

Как это делать на страницах своего блога я писать не буду, зачем плодить «кривые документы». И предлагаю вам воспользоваться моими советами, указанными в первом варианте — при хороших отношениях с соседями таких проблем возникать не будет.


С вами был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью. Задавайте ваши вопросы в комментариях.

Хотите еще больше интересной информации — подпишитесь прямо сейчас на мою рассылку «Как правильно и без рисков купить квартиру»