Как обезопасить покупку недвижимости от закона о банкротстве физлиц?

Мы с газетой «Мой район» уже разбирались в этом вопросе, но, возможно вы пропустили самое интересное — как новый закон повлияет на безопасность сделок с недвижимостью

man-emotions

Итак, как все уже знают, с 1 октября 2015 года банкротом могут стать не только юридические, но и физические лица. Кратко: если человек не может расплатиться с долгами, то по закону долги взыскиваются путём реализации его имущества. В том числе и недвижимого. Вот для того, чтобы должник не утаивал это имущество от своих кредиторов в законе есть ряд положений, которые могут повлечь за собой признание сделки с недвижимостью недействительной.

Чем это грозит покупателю такой квартиры? Только одним, но очень болезненным — квартиру отберут, а за деньгами поставят в очередь вместе с другими кредиторами. В итоге — ни денег, ни квартиры.

В каких случаях это может произойти? Основное правило для суда — в случае явно фиктивных сделок, при совершении которых покупатель знал о наличии финансовых проблем у продавца. Закон расписывает несколько случаев, когда сделки с недвижимостью могут вызвать интерес при банкротстве физлица:

  1. Если цена продажи существенно ниже рыночной цены квартиры на момент совершения сделки. Под эту категорию попадают все сделки с занижением цены в договоре (миллион и т. д.). Такие сделки рассматривают, если они совершены за год до начала процедуры банкроства.
  2. Если сделка купли-продажи недвижимости прошла за месяц до объявления о банкростве. Здесь уже независимо от цены.
  3. Если недвижимость покупалась у собственника, которому она досталась в результате безвозмездной сделки (например, по договору дарения). Здесь суд может рассматривать сделки, совершённые за 3 года до начала процедуры банкротства.
Что можно сделать для того, чтобы доказать, что сделка была реальной, а не фиктивной и не служила прикрытием для вывода имущества продавца?
Как и всегда, при совершеннии сделки, необходимо иметь определенный комплект документов. Мы, при сопровождении сделок по покупке недвижимости собираем его в юридическое заключение. Помимо уже входящих в заключение справок и документов, теперь в него будет входить и доступная нам информация о финансовой состоятельности продавца.
Что я советую делать вам:
  • Сделать скрин из базы недвижимости (а лучше нескольких), где вы нашли квартиру.
  • Проверить собственников по доступным базам на предмет открытия производств (сайт судебных приставов, арбитражный суд Москвы), сделать скрины.
  • Проверить информацию по собственнику в Едином федеральном реестре сведений о банкростве, сделать скрины.
  • Сохранить договор о внесении аванса с собственником или его представителем.
  • Вообще прекрасно будет взять справку по собственнику из бюро кредитных историй (БКИ).

    С вами как всегда был Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью.

    Оставляйте свои вопросы и комментарии здесь, пишите мне в фейсбуке

    или звоните нам по телефону 8 (499) 403−1143