Ипотека: в чем разница между дифференцированным и аннуитетным платежом?

Итак, когда я писал вот этот пост, сравнивая затраты на ипотеку и аренду, я пообещал рассказать в чем разница между аннуитетным и дифференцированным платежами, которые используются при расчетах и выплатах ипотечного кредита.
Также объясню как правильно экономить при выплатах по ипотечному кредиту.

Начнем, пожалуй, с дифференцированного платежа, как наименее представленного на рынке.
Дифференцированный платеж, как и аннуитетный, состоит из двух частей — платеж в счет погашения самого кредита и платеж в счет выплаты процентов по кредиту.

Он выглядит вроде бы более справедливым, так как платежи по процентам рассчитываются из реальной суммы долга, которая уменьшается от месяца к месяцу по мере выплат.

Приведу для наглядности примерную табличку (дифференцированный платеж):

Для удобства возьмем ровные суммы: кредит 4,8 млн. рублей под 12% годовых на один год
Сумма долга
Полный платеж по кредиту
Часть платежа, уходящая в погашение долга
Часть платежа, уходящая в погашение процентов
1
4 800 000
448 000
400 000
48 000
2
4 400 000
444 000
400 000
44 000
3
4 000 000
440 000
400 000
40 000
4
3 600 000
436 000
400 000
36 000
5
3 200 000
432 000
400 000
32 000
6
2 800 000
428 000
400 000
28 000
7
2 400 000
424 000
400 000
24 000
8
2 000 000
420 000
400 000
20 000
9
1 600 000
416 000
400 000
16 000
10
1 200 000
412 000
400 000
12 000
11
800 000
408 000
400 000
8 000
12
400 000
404 000
400 000
4 000
Переплата
312 000

Возьмем табличку для аннуитетного платежа:

Для удобства возьмем ровные суммы: кредит 4,8 млн. рублей под 12% годовых на один год
Сумма долга
Полный платеж по кредиту
Часть платежа, уходящая в погашение долга
Часть платежа, уходящая в погашение процентов
1
4 800 000
426 475
377 554,45
48 920,55
2
4 422 445,55
426 475
382 856,36
43 618,64
3
4 039 589,19
426 475
385 304,39
41 170,61
4
3 654 284,80
426 475
389 231,33
37 243,67
5
3 265 053,47
426 475
396 418,62
30 056,38
6
2 868 634,85
426 475
397 238,50
29 236,50
7
2 471 396,35
426 475
402 099,58
24 375,42
8
2 069 296,77
426 475
405 385,18
21 089,82
9
1 663 911,59
426 475
410 063,82
16 411,18
10
1 253 847,77
426 475
413 696,06
12 778,94
11
840 151,71
426 475
417 912,36
8 562,64
12
422 239,35
426 403,90
422 239,35
4 164,55
Переплата
317 628,90

Разница видна сразу:
Первое — это сумма переплаты по кредиту (я выделил платежи по процентам желтым цветом). Здесь она не так велика, но не забудем, что речь о сроке кредита-один год! Переплата по кредиту при сроках кредитования в 10 лет конечно же сильно увеличится.

Второе — дифференцированный платеж изначально больше, но уменьшается по мере выплаты кредита. Аннуитетный — равный на всем сроке кредита.

Третье — при аннуитетном платеже часть, уходящая в погашении долга изначально меньше и увеличивается к концу срока выплат по кредиту.

Ежемесячный платеж выравнивается примерно к середине срока кредитования, тогда же выравнивается и часть платежа, уходящая в счет погашения долга.

Итог:
Аннуитетный платеж
Плюсы
+ равная сумма ежемесячного платежа на всем сроке кредитования
+ сумма ежемесячного платежа меньше
Минусы
— переплата процентов по кредиту
— изначальная большая часть ежемесячного платежа уходит на погашение процентов

Дифференцированный платеж
Плюсы
+переплата процентов по кредиту меньше
+изначально равная часть ежемесячного платежа идет на погашение суммы долга
+по мере выплат, уменьшается ежемесячный платеж
Минусы
-в самом начале сумма ежемесячного платежа достаточно велика

К сожалению ипотечных кредитов с дифференцированным платежом становится все меньше и меньше. «Виной» этому и то, что аннуитетные платежи выгоднее для банков и то, что клиенты банков зачастую обращают больше внимания на удобство и сравнительно небольшую сумму ежемесячного платежа.

Рекомендация по правильной экономии при аннуитетных платежах:
Всем знакомым, друзьям и клиентам я всегда советую как можно раньше начать осуществлять досрочные платежи. Дело в том, что досрочный платеж почти всегда идет на погашение основного долга, в отличие от ежемесячного платежа (где сначала платится больше процентов, чем долга). Таким образом те, кто могут делать (любыми суммами, которые позволяет ипотечный банк), снижают свою сумму переплаты по кредиту.
Делать это лучше в первую половину срока кредитования-тогда достигается максимальный эффект.
------------------------------------
Задать мне вопросы о сделках с недвижимостью вы можете как в комментариях к данной статье, так и на сайте www.1Quality.ru